注：如无特别说明，文中新房成交数据均为备案口径。
成都这座城市，有着强烈的“环线情节”。它沿着环线向外扩张、进阶，直至城市外围从一环扩至六环。
但很明显，环与环之间是不同的。要论含金量和地位，二环应该是当仁不让的第一。
成都二环路于1993年全线建成通车，并于2013年完成快速化改造，它见证了成都城市巨变的30年，以及发展最快速的近10年，是成都城市化进程中的一道分水岭。期间，双楠伊藤、锦华万达、万象城、建设路等沿着二环全线铺开，成都形成了全新的商业版图；浣花溪、东湖、攀成钢等高品质住区也沿着二环路一一落位成型，这使得二环成为成都房地产开发史中最早的集中开发环线。
于成都而言，二环不只是二环，它更是成都主城的“金腰带”，而南二环显然是这条“金腰带”的高光担当——南二环既是成都“一路向南”的见证者，也是密集高端住区的承载地。而众多高端板块，都已经在地房断供的历史中，成为了这座城市的记忆。
不过，南二环外、串联外双楠与神仙树的红牌楼，仿佛是个例外。我们从红牌楼近些年的动态中不难发现，这里的开发动作并未完全结束，甚至偶有高光，数次诞生“地王”，但又似乎总是差着“临门一脚”。
悬念的另一面
是一破再破的天花板与惊人的购买力
红牌楼真的如“感觉”的那样，差临门一脚吗？
倒也未必。
数次被打破的地价天花板，高价项目折射出来的购买力，都印证着红牌楼的价值认可度。
锐理数据统计显示，2016-2017年，红牌楼涉宅用地的成交表现是远超主城平均水平的。
●2016年11月，金房以12000元/㎡的楼面价，拿下红牌楼一宗容积率仅1.8的11亩住宅用地，不仅刷新了武侯区土地市场最高纪录，同时也是当时成都市楼面价TOP2的地块。
●时隔不到半年，2017年4月，东原以91.11%的惊人溢价率，竞得红牌楼16亩宅地，17200元/㎡也成为了当时成都历史最高地价，至今仍然是武侯区的最高地价纪录持有者。
后来开发的东原印长江项目，2018年末首批次住宅均价突破2万元/㎡，当年成都主城区住宅的成交均价还不到1.5万元/㎡，更不要说后来单价提升至近3万元/㎡的大户型产品，不到一年，东原印长江售罄。当前在二手房交易网站上，东原印长江二手住宅的参考均价为38731元/㎡。
（截图来自贝壳）
楼市数据之下的红牌楼，从来不缺热度。
“含金”南二环
左手老成都 右手金融城
能同时兼顾老成都的底蕴，与新成都的活力，这或许是“南二环”这三个字，总能与“高价值”画等号的主要原因。
统计近年来成都主城区住宅成交面积发现，主城区的成交占比持续上升，2022年的增幅尤其突出，“回归主城”不仅仅是一句口号。
造新不如改旧。这是很多大城市的城市化水平达到一定高度之后，都会经历的阶段，成都也不例外。经过十余年的高速向外扩张之后，主城区的更新与优化重新成为了这座城市发展的主题之一。这个时期，人们对于城市发展的稳定性、城市功能的集中度都有了更高的要求，这也是南二环的“主城优势”所在：内接主城，有更大的生活半径，以及更稀缺的资源。
红牌楼板块位于二环南，区域内轨道交通线路高密度分布，除了内部的3/7/10号线以及板块边缘的5/8号线之外，还有10号线三期在建，因此其对内对外的连接是高度便捷的。这意味着，为红牌楼提供生活配套的，不仅仅是这个板块，而是半座主城——区域内规划有片区级TOD站点太平园TOD，以此为中心，华西医院、省体、人民公园、锦里、武侯祠、浣花溪公园、杜甫草堂等成都地标，都在其周边约4公里的辐射范围内。并且，无论是从质量还是资源的可复制性来看，这些高能级配套都难以找到替代品。
往回看，南二环占的是老成都的底蕴优势；往后看，南二环也顺利与新成都接轨，融入了新经济的活力与产业红利。
南三环外便是成都的金融中心金融城，无论是对于产业、配套、资金还是人口的吸附力，都是城市级的，其周边都逐渐成为了“富人区”的聚集地，不管是三环内的神仙树、桐梓林，还是三环外的大源、锦城湖，都分别在不同时期成为了成都楼市“量少、价高”的代表区域。并且新房断供后，区域内的二手房价也居高不下。在二手房交易网站上，当前金融城板块的二手房成交均价约45787元/㎡，稳居第一梯队。
红牌楼板块与金融城的直线距离仅约5公里，在密集的轨道线路以及中环、三环等城市主干道的加持下，这是一个非常适中的职住距离。左手主城，右手金融城，这是“南二环”这个金字招牌，给予红牌楼板块的价值加成。
2023开年
红牌楼的“东风”来了
红牌楼的“高光”其实出现得很早。
本世纪初红牌楼就拉开了高端住区的序幕。2000年开始，置信在红牌楼板块先后开发了置信红牌楼花园、花园城、花园丽府等项目，带来了花园式小区、会所等深度改善概念，当然与之相匹配的是大户型与高定价，花园城和花园丽府都配置了两三百平的花园洋房，而早在2010年，花园城的售价就高达23650元/㎡，这让红牌楼一度成为成都高端住宅市场的代表。
但最近几年红牌楼板块的声量其实稍显不足，其主要原因还是土地资源缩减，开发动作少，区域更新进度慢。
不过，局面正在改变。
武侯区规划发展四大功能区，其中，红牌楼位于三国创意设计功能区的创意设计引领区。结合2021年底发布的《三国创意设计产业功能区 “十四五”规划》，该功能区的城市有机更新正在有序推进当中，红牌里、太平园等6个更新单元的片区城市设计方案已经完成，后期创意设计引领区将聚力“腾笼换鸟”，加快推动老旧市场调迁，推动区域内可利用土地空间开发。
另根据武侯区规自局消息，太平园片区土地征收成片开发方案已于2021年11月顺利获批。多重驱动为后续的土地供应提供了支撑。
2021-2022年，红牌楼板块供地提速，成交了近265亩土地，其中区域清水住宅最高限价已被越秀地产刷新至30500元/㎡。
后续的土地供应也已在路上。根据3月初武侯区发布的最新供地计划来看，红牌楼区域内有近300亩土地资源在拟供应清单中。待这些土地相继供应出让，该区域的城市面貌更新将提速，红牌楼作为南二环板块的价值，也将得到更充分的激发与展现。
钟情主城纯粹改善？
130套大平层惊喜上新
从东原印长江、中环晓院到南山凌峯等，区域内高总价项目的快速去化都表明，红牌楼板块有着旺盛的改善居住需求。
不过，受制于土地供应节奏，当前该区域内在售的新房项目并不多。本月初，区域内已拍出的最后一块地——越秀天樾云锦首批次已开盘，目前少量房源在售，二批次即将加推。在锐理君看来，对于钟情主城纯粹改善的客群来说，该项目有不少过人之处。
越秀天樾云锦地处太平园TOD片区核心，距离太平园地铁站（3/7/10号线换乘站）仅约300米，是红牌楼乃至武侯区轨道交通通达度最高的区域之一，也是未来太平园TOD片区内资源聚集度最高的区域。此外，红牌楼拟供应的43亩、82亩宅地以及117亩商业用地，也都在项目周边，整体而言，太平园TOD片区的看点是非常足的。
天樾云锦 地块容积率2.5，总量仅324套房源，没有任何租赁住房、返迁房等要求，主打一个“纯粹”。项目规划为5栋板式大平层，每个单元入户均有水景及酒店式入户设计。5栋楼围合布局，形成了当下主城大平层产品中较为“稀有”的大中庭，最宽处约120米，每一户都可以享受中庭景观。并且借助于地块条件，项目80%的楼栋坐北朝南。
此外，项目还单独打造了建面约600㎡的业主私享高定泛会所，后期将兼具休闲及社交功能。
在面积段的设计上，当前成都市场上需求最旺盛的面积段是130-150㎡，越秀天樾云锦整个项目有且仅有2个面积段——建面约133㎡和建面约141㎡的四室双卫，聚焦主流改善需求。
已取证的两栋楼，4号楼为建面约133㎡产品，5号楼为建面约141㎡产品，配置一线大牌家具家电，包括方太、老板、博洛尼、西顿、德国汉斯格雅、科勒、博世、日立等等。整体看下来，锐理君印象最为深刻的有两点：
一是独立光幕电梯厅。天樾云锦为2T2的梯户配置，实际使用感受无限接近于一梯一户。不过，和主流的同梯户比产品相比，天樾云锦的电梯厅为全明采光设计，为业主提供了独立的阳光入户，其中最大的电梯厅面积约10㎡。同时，天樾云锦将“智慧生活”也延伸到了电梯——智能化梯控系统联动可视对讲，可提前叫梯，实现“电梯等人”。
二是尺度感。天樾云锦更多地将空间尺度留给了客餐厅和主卧，这也是家庭中使用频率最高的两个空间。以建面约141㎡户型为例，该户型的客餐厅为LDK厅设计，面积约59㎡，阳台约8.85米的面宽及约270°转角设计将观景体验提升到了next level。同时主卧为套房式设计，配备了独立明卫和转角衣帽间。
无论是逐渐清晰的腾退动作、供地计划，还是如越秀天樾云锦这类持续革新的居住空间，一系列动态背后，其实都代表着红牌楼的“巨变进行时”。说到底，内联主城，外接金融城，这才是南二环持续更新、持续吸纳关注的核心驱动力。
